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看完心都碎了,二手房成交难度陡增



难点二:交易时间

最近二手房市场成交量有所下降,业内称银行贷款收紧是重要原因之一。

难点三:房价疯涨

临近年底,各大银行房贷持续收紧。多家机构提供的市场反馈显示,一些银行年内的个人按揭授信额度基本用完,目前申请的房贷放款已经排到明年。随着放款周期的普遍拉长,在北京的二手房市场上,由于换房需求比例不断加大,成交难度明显增加。

北京换房的惨痛经历,看完心都碎了,换房族必须清楚的3个问题

伟嘉安捷投资担保有限公司市场部经理吴昊表示,目前北京地区暂没有推行可以“商转公”的政策。“由于两种贷款的资金,是由各大银行和公积金管理中心两个不同的部门来管理,彼此间并无可互相转换的渠道。因此,购房人打算利用”商转公”来置业是行不通的。”吴昊还表示,今年年中出现“公转商”转换,是由于国管公积金额度紧张,管理中心提出购房人去银行办理“公转商”,中间利息差由管理中心补给购房人的一种暂时性过渡方法,并非真正意义上的“公转商”。

房款方面,先卖房才有钱买新房子。资格方面,如果是京籍单身或非京籍人群,你没得选,只能先卖房再买房,把握好时间差吧。税费方面,先买房再买房,契税是3%,如果先卖房,还能利用“满五唯一”的话,那么你能省下一笔个税和营业税。

东城区安乐林路某二手房门店经纪人告诉新京报记者,“从10月份开始,就已经感觉到客户买房贷款时间拉长了。进入11月,情况更明显。以前走商贷买房,过户之后20多天银行肯定能放款,现在都需要一两个月。更要命的是,很多银行没法告诉你什么时候能放款,时间上的不确定更让客户头疼。”

难点一:连环需求

链家地产市场研究部分析师张旭表示,近一个月,北京二手房成交量整体稳中有降。“这种趋势主要受两个因素影响,首先,自11月以来,买卖双方入市都呈现出放缓的趋势;其次,最近银行信贷再次收紧,部分支付能力有限的购房者观望增多,部分换房业主也间接受银行放款变慢的影响,成交周期拉长。”张旭说。

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贷款时间明显延长

北京换房的难点

高先生说,“现在门店成交的房源,三连环单都少见了,多是四连环、五连环、六连环。”高先生所说的“连环单”是指一位房主想先卖房再买个更大的房子,而他要买的房子主人也想卖房再买房。如此接龙,形成越接越长的“连环单”。而银行贷款收紧后,放款时间的不确定性,让换房“连环单”成交难上加难。

摸清二手房行情很重要,你需要搞清楚两点,分别是二手房挂牌价格走势、房子从挂牌到成交平均耗时情况。价格决定了你的首付能力,再结合你的贷款能力,从而确定下套房子的筛选范围。而成交耗时情况则决定了房子变现的效率,这是掌握“时间差”的关键指标之一。简而言之,必须你确定自己的房子需要多长时间,以什么样的价格出手。

伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹也表示,“最近二手房市场成交量有所下降,银行贷款收紧是重要原因之一。”

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随着年底购房商贷收紧,不少购房人咨询是否可以将已经申请的商贷转成公积金贷款,以节省放款的时间和确定性,却被告知“无法操作”。

有这么一类人是卖了自己郊区,或者非*的房子来换教育地产。这种单子一般会导致连环单,因为你的客户要找到一个接他房子的客户,你要把房子卖给你的客户,你需要拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子,而你看上的房子的房主通常也是有换房需求……于是这个单子会变得异常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。

买房提示

北京作为一个经济繁荣发展的城市,让很多的创业者充满了希望,同时也给他们带来了太多的心碎。北京的房价是相对高的,如果要在北京换房的话一定要注意做好规划工作,这样换房才更顺利。在北京换房,换房族必须清楚这3个问题。

商贷无法转成公积金

假定你是贷款或者换房客户,从开始看到过户完毕半年是正常的。这期间连环单不出岔子,或房价平稳,风险就低;如果房价疯涨,风险就高。如果选择先卖房再买房,中间的时间差所带来的房价变化,可以让你或者你想买的房毁约好几次。

“我们门店成交的二手房买卖单子,60%以上是先卖房再买房的换房客户。多是一居换两居、两居换三居,或者从郊区往城区换房。”链家地产马连道店经纪人高先生表示,从去年第四季度开始,北京楼市房价进入新一轮快速上涨期。二手房市场上,由于贷款额度根据评估决定,通常实际首付比新房高一成左右。加上房子总价飙升、购买资格限制及二套房首付提高,投资需求与刚需都迅速减少,换房需求比例明显上升。

对于换房族来讲,可以多关注一些二手房市场的相关信息,将自己的房屋信息也要尽量全面的告知中介,以便能尽早的将自己手里的房屋卖掉。同时也要注意寻找合适自己的房源,综合交通、环境等的因素,让自己换房能更加的顺利。

“连环单”难上加难

3、先卖房和先买房的成本差异

北京换房的惨痛经历,看完心都碎了,换房族必须清楚的3个问题

寻找房源比卖房子更重要,而且难度更大,不确定因素更多。对于换房族来说,当你将自己的房子挂牌出售开始,你就得开始寻房之旅。一旦找到还算满意的房子,你需要与中介、房主一块沟通,沟通的重点是时间,最好开诚布公说明自己的情况,从卖房到买房需要花费多长时间,对方能接受的周期是多长。如果卖房子比买房子更加顺利,你也最好和买家说清楚你是换房族,给予一定的缓冲期,买到合适的房子再搬家。

北京换房族必须清楚的3个问题

二手房交易通常包括几个硬性环节:签定金合同;资质审核(房子是否有抵押,是否有户口,是否存在夫妻关系纠纷);解抵押(有时无);房屋评估;贷款;发放贷款;缴税;过户。每一个环节都是需要一定工作日的,而且一环扣一环,没法平行作业,中间遇到十一,春节这种大假期,交易时间还要延长。再加上北京限购,还涉及到一套房二套房征税问题,非常复杂。

1、摸清周边二手房行情

2、寻找房源

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